导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分g>户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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